بيتٌ أو أرضٌ بين إخوةٍ كثيرين: كيف تُقسَم؟

العينُ الموروثةُ تبقى مُشاعًا حتّى تُقسَم. وهذه صفحةٌ تشرح ما المُشاع، وأنواعَ القسمة، والشُّفعةَ، وحقَّ من انتفع بالعين، وما تُحدِّده قبل السؤال، وأين يكون المرجعُ القضاء.

لماذا يهمّني هذا في ديني؟

عمارةٌ من ثلاثة أدوار، ورَثها سبعةٌ من الإخوة. أحدُهم يسكن الدور الأوّل منذ تسع سنين، وثانٍ يعيش في بلدٍ بعيدٍ ولا يسأل، وثالثةٌ تحتاج المال اليوم.

فإذا فُتِح الحديثُ في البيع اشتعل المجلس. وليس السببُ في الغالب طمعًا، بل أنّ كلَّ واحدٍ يحسِب المسألةَ بحسابٍ غير حساب أخيه.

والشريعةُ في هذا الباب لا تُخاطب العواطف، بل الحقوق: ﴿۞ إِنَّ ٱللَّهَ يَأْمُرُكُمْ أَن تُؤَدُّوا۟ ٱلْأَمَـٰنَـٰتِ إِلَىٰٓ أَهْلِهَا وَإِذَا حَكَمْتُم بَيْنَ ٱلنَّاسِ أَن تَحْكُمُوا۟ بِٱلْعَدْلِ ۚ إِنَّ ٱللَّهَ نِعِمَّا يَعِظُكُم بِهِۦٓ ۗ إِنَّ ٱللَّهَ كَانَ سَمِيعًۢا بَصِيرًا﴾ [النساء: ٥٨]

ونهى الله عن أكل أموال الناس بالباطل، واستثنى ما جرى عن رضًا في تجارة [النساء: ٢٩].

فالعِمارةُ ليست ذكرى أبٍ فقط؛ هي مالُ سبعة أناسٍ مختلطٌ بعضُه ببعض. ومن هنا تبدأ المسألة.

الفكرة ببساطة

ما معنى «المُشاع» عمليًّا

المُشاع أن يكون نصيبُ كلّ وارثٍ منتشرًا في العين كلِّها، لا في غرفةٍ ولا في دورٍ بعينه.

فليس لأحدكم دورٌ يملكه ودورٌ لأخيه، ما دامت القسمةُ لم تقع. بل لكلٍّ حصّةٌ في كلّ حجرٍ وكلّ متر.

ولهذا يترتّب أمران يعرفهما الفقهاء ويجهلهما كثيرٌ من الورثة. الأوّل: أنّ التصرّف في العين كلِّها يحتاج إلى الشركاء جميعًا. والثاني: أنّ المشهور عندهم أنّ للشريك أن يبيع حصّته المشاعة، ولشريكه في العقار الشُّفعةُ على تفصيلٍ في شروطها.

أسماءُ القسمة التي ستسمعها

المصطلح	معناه عند الفقهاء
قسمةُ التراضي	أن يتّفق الشركاء على صفة القسمة وحدودها
قسمةُ الإجبار	أن يطلبها شريكٌ فيقضي بها القاضي إذا أمكنت بلا ضرر
قسمةُ الإفراز	تقسيمُ العين أجزاءً متماثلةً بالمساحة أو الكيل
قسمةُ التعديل	تقسيمٌ بالقيمة لا بالمساحة، لاختلاف مواضع العين
القسمةُ بالبيع	إذا لم تقبل العينُ القسمةَ إلّا بضرر، فتُباع ويُقسَم ثمنُها
الشُّفعة	حقُّ الشريك في تملّك الحصّة المبيعة بمثل ثمنها، بشروطٍ عندهم
الغَلّة	ريعُ العين وأجرتُها في مدّة الشيوع
التقويم	تقديرُ قيمة العين بخبير، ليُعرَف ما يقابل كلَّ حصّة

أربعةُ أبوابٍ يشتعل عندها النزاع

مَن يسكُن العين؟ وهل عليه أجرةٌ لبقيّة الشركاء؟ هذه مسألةُ انتفاع أحد الشركاء بالمال المشترك، وللفقهاء فيها تفصيلٌ وخلاف.
مَن أنفق على البناء والترميم؟ وهل أنفق بإذن الشركاء أم بغير إذن؟ وهل نوى التبرّع أم الرجوع؟ وعلى هذا يدور جوابُهم.
مَن يريد البيع ومن يريد البقاء؟ وهنا يظهر كلامُهم في قسمة الإجبار وفي الشُّفعة.
بأيّ قيمةٍ تُقوَّم العين، ومتى؟ فقيمةُ يوم الوفاة غيرُ قيمة اليوم، والفرقُ بينهما قد يكون أضعافًا.

وليس في هذه الصفحة جوابُ واحدةٍ من هذه الأربع. فيها أسماؤها، لتسأل عنها باسمها.

ما لا يعنيه هذا

لا يعني أنّ من سكن ملَك. فالسكنى انتفاعٌ طال أو قصُر، والملكُ يثبُت بسببٍ آخر.
لا يعني أنّ من رمّم استحقّ زيادةً بلا نظر. فالنفقةُ على المال المشترك لها تفصيلٌ عندهم: بإذنٍ أو بغيره.
لا يعني أنّ الأكثريّة تُلزِم الباقين. فليس في المُشاع تصويت؛ ولكلّ شريكٍ حقٌّ تُسأل حدودُه.
لا يعني أنّ بيع الحصّة لأجنبيٍّ بابٌ مسدود. بل عندهم فيه كلامٌ، وللشريك الشُّفعةُ بشروطها.
لا يعني أنّ القسمة بيعٌ في كلّ صورة. فلهم خلافٌ مشهورٌ في تكييفها: أهي إفرازُ حقٍّ أم بيع؟ وعليه تتفرّع فروع.
ولا تجد هنا قسمةَ بيتكم. التقويمُ والقسمةُ عملُ خبيرٍ ومحكمة، بعد جوابٍ من مفتٍ فيما أشكل.

ما الذي يُغيِّر الجواب في حالكم

العامل	السؤال الذي يفتحه
صفةُ العين	أشقّةٌ هي، أم عمارة، أم أرضٌ زراعيّة، أم محلّ؟
إمكانُ القسمة	أتنقسم بلا ضررٍ ولا إبطالِ منفعة؟
عددُ الشركاء	وهل فيهم قاصرٌ أو غائبٌ أو مفقود؟
الانتفاعُ القائم	مَن يسكُن أو يزرع أو يقبض الأجرة، ومنذ متى؟
الإنفاق	مَن أنفق، وبإذن مَن، وبأيّ نيّة؟
عقودٌ سارية	أفي العين مستأجرٌ أو شريكٌ من خارج الورثة؟
حقوقٌ متعلّقة	أفيها وقفٌ أو حقُّ سُكنى أو رهنٌ لدَين؟
بيعُ حصّة	أباع أحدُكم حصّتَه؟ ومتى عَلِم الشركاء؟
نظامُ بلدكم	فللقسمة القضائيّة إجراءاتٌ ومواعيدُ وخبراء

من الحياة

اجتمع السبعةُ في بيت أمّهم، وكلٌّ قد أعدّ حُجّته.

فقال أكبرُهم: لن نتكلّم اليوم في مَن يستحقّ. نكتُب خمسة أسطر فقط.

كم مساحةُ العين وما أوراقُها؟ ومَن ينتفع بها اليوم ومنذ أيّ سنة؟ ومَن أنفق عليها وبإذن مَن؟ وهل تقبل القسمةَ أم لا تقبلها إلّا ببيع؟ وكم قيمتُها اليوم بتقدير خبيرٍ لا بتقديرنا؟

فقال أخوهم الذي يسكن: وأنا؟ أعليّ أجرةٌ عن تسع سنين؟

قال: هذا أوّلُ سؤالٍ نحمله إلى المفتي، لا أوّلُ سؤالٍ نتخاصم فيه الليلة.

فكتبوا الخمسة، وأجّلوا الحكمَ إلى أهله. ولم يخرُج أحدٌ من المجلس غاضبًا.

ماذا يلزمني أنا؟

اجمع أوراق الملكيّة وإعلام الوراثة. فلا قسمةَ قبل إثبات الورثة والعين.
صِف العين وصفًا دقيقًا. مساحتُها، وأدوارُها، ومداخلُها، وهل تقبل الفرزَ بلا ضرر.
سجِّل مَن ينتفع ومنذ متى. بالسنة والشهر، لا بالتقريب.
سجِّل ما أُنفِق عليها. المبالغُ، وتاريخُها، ومن أذِن بها، وهل جرى اتّفاقٌ وقتَها.
اطلُب تقويمًا من خبيرٍ محايد. فالتقديرُ العائليُّ أوّلُ أسباب الخصومة.
اتّفقوا على المسار قبل المبلغ. أقسمةَ تراضٍ تجرِّبونها، أم تذهبون إلى المحكمة؟
اسأل المفتي بأسماء المسائل. أجرةُ الساكن، ونفقةُ المرمِّم، وبيعُ الحصّة، والشُّفعة، وزمنُ التقويم.
لا تُمضوا قسمةً وفيكم قاصرٌ أو غائب. فبابُهما المحكمةُ ابتداءً.
وإذا طال النزاع فالقضاءُ ليس عارًا. هو المرجعُ الذي يُلزِم حين لا يُلزِم الكلام.
ابحث عن نظير مسألتكم في باب السؤال. ففيه أجوبةٌ مُلخَّصةٌ مُحالةٌ إلى نصّها الكامل.

متى أحتاج إلى سؤال عالم؟

إذا سكن أحدُ الشركاء العينَ سنين، واختلفتم في الأجرة.
إذا بنى أحدُهم دورًا أو رمّم بمالِه ثمّ طالب بحقٍّ زائد.
إذا باع أحدُكم حصّتَه لأجنبيّ، وأراد الشركاءُ الشُّفعة.
إذا كانت العينُ لا تنقسم إلّا بضررٍ أو إبطالِ منفعة.
إذا كان في العين وقفٌ أو رهنٌ أو حقُّ سُكنى موصًى به.
إذا مات وارثٌ قبل القسمة فاجتمعت تركتان.
إذا اختلفتم في زمن التقويم: أيوم الوفاة أم يوم القسمة؟

وهذا الموقع يُرتِّب ويُلخِّص ويُحيل، ولا يُفتي. ومسألتُكم بأوراقها تُعرَض على مفتٍ، وعند التخاصم على القضاء.